11.2.2016 ostin 36 kappaletta hintaan 27,31 dollaria. Kokonaiskustannus oli noin 983 dollaria (870 euroa). Oman sijoitusstrategian mukaisesti pyrin ajoittamaan ostoni hetkeen, jolloin VIXin arvo on lähellä tai yli 30. Olen seurannut Omega Healthcarea (OHI) pidempään ja yhtiön osakekurssi on laskenut pitkään ja melko voimakkaasti johtuen kilpailijoiden julkaisemista vaisuista kasvunäkymistä sekä markkinoiden negatiivisesta sentimentistä. OHI:lta tuli 10.2.2016 markkinoiden sulkeuduttua Q4-raportti, jossa yhtiö ohjeisti kilpailijoista poiketen lievää kasvua jaettavalle kassavirralle. Korkean VIXin ja positiivisen ohjeistuksen myötä uskaltauduin ostaa putoavaa puukkoa.
Omega Healthcare on kiinteistösijoitusyhtiö (REIT), jonka toiminta on keskittynyt pääsiassa vanhusten palveluasuntojen (skilled nursing facility) omistamiseen. Yhtiön sijoitussalkku käsittää yhteensä 932 operatiivista yksikköä, jotka ovat jakaantuneet tasaisesti 42 osavaltioon. Yhtiön tavoitteena on tarjota asumista mahdollisimman kustannustehokkaasta.
Investment thesis
- Kannattavuuden momentum:Yhtiö ennustaa FADin (Funds Available for Distribution) nousua vuodelle 2016. Väestön kasvu ja vanheneminen takaa markkinakasvun pitkällä aikajänteellä.
- Hyvä osinkosijoitus: Osinkotuotto 0,57 dollaria kvartaalissa per osakkeelta vastaa noin 8 % dividend yieldiä. Funds Available for Distribution oli 2,95 – 3,00 $, kun koko vuoden osinko olisi yhteensä 2,28 $ eli noin 76% FADsta tai kääntäen 24% turvamarginaali, jos ei päästäkään ennusteeseen.
- Portfolio on jakaantunut hyvin sekä maantieteellisesti (44 osavaltiota) että operaattorien (suurin 7%) suhteen.
- Verrokkeihin nähden OHI:lla alhaisin velkavipu. Suurin osa veloissa on erässä vasta 2024 jälkeen.
- Catalyst: 1) Seuraavan FEDin koronnoston siirtyminen pienentää OHIn kaltaisten korkeasti vivutettujen kiinteistösijoittajien korkokuluja. Kurssilaskua käsittääkseni selittää osittain korkokulujen oletettu nousu. 2) positiivisen tuloskehityksen jatkuminen tukee myös osakekurssia.
Keskeiset riskitekijät
Liiketoiminta
- OHIn merkittävin asiakas on Genesis Healthcare noin 8 prosentin osuudella. Osakekurssin perusteella Genesiksellä on ongelmia johtuen korkeasta velkataakasta. Toisaalta yhtiön kannattavuus näytti olevan ihan ok. Lukujen perusteella ei vaikuttanut heti menevän konkurssiin. Tämä riski kaikkien tiedossa, mikä on otettu osakkeen hinnassa huomioon.
- En ymmärrä täysin USA:n sote-säädäntöä. Medicare/Medicaid muutokset eivät käsittääkseni vaikutta suoraan vuokriin vaan operaattoreihin, kuten yllä mainittu Genesis, joiden mahdolliset vaikeudet pienentävät vuokria ja voivat aiheuttaa luottotappiota vuokran menetyksen muodossa Omega Healthcarelle. Operaattorit laskuttavat valtiota Medicaren / Medicaid järjestelmän kautta.
- Kilpailijalla HCP:lla on ollut haasteita ja yhtiö näkee vaikeuksia markkinassa. Yhtiö kirjoittaa Q4/2015 osarissa:
The post-acute/skilled nursing (“SNF”) industry and HCRMC continued to experience a challenging operating environment in 2015, due to the ongoing change in reimbursement models which reduces rates and lowers census, the result of shorter lengths of stay.
Riskiä pienentää se, että OHI toimii entuudestaan matalakatteisessa SNF-segmentissä.
Rahoitus
- Velat per käyttökate korkea 4,7x mutta kiinteistöyhtiöksi melko maltillinen, jos suhteuttaa kilpailijoihin. Yhtiön tavoite on 4,0x – 5,0x.
- Yhtiö pääsi Investment Grade luokkaan ratingparannuksen myötä. S&P:n kommentit:
“The upgrade acknowledges Omega’s smooth integration of the merger with Aviv REIT that was completed on April 1, 2015, as well as an improved competitive position bolstered by increased scale and tenant diversification. We also acknowledge the company’s progress in further strengthening its balance sheet and reducing leverage”.
- Korot nousevat USA:ssa, mikä kasvattaa OHIn korkokuluja, pienentää osingonmaksukykyä ja laskee osakekurssia.
Checklist
Kvalitatiiviset tekijät
-
Liiketoiminnan ymmärrettävyys: hallita vanhusten palveluasumisen kiinteistösalkkua. Yhtiön tuotot perustuvat vanhustenhoitoon erikoistuneilta operaattoreilta saatuihin vuokriin.
-
Markkinoiden ennustettu kehitys: Myös Yhdysvalloissa vanhusten määrä kasvaa tasaisesti, mikä synnyttää luontaista kysyntää yhtiön tuotteille. Yhtiön toiminta on keskittynyt halvimpaan vanhusten asumispalvelusegmenttiin.
- Markkina-asema ja kilpailutilanne: Yhtiö on markkinajohtaja skilled nursing facility -segmentissä, jossa on yhtiön ydinosaaminen. Aviv-yrityskaupan jälkeen yhtiö on selvästi suurin alan toimija. Toisaalta portfolio on keskittynyt voimakkaasti yhteen segmenttiin. Alalla on edelleen paljon toimijoita, millä saattaa olla alentava vaikutus vuokrien tasoon. Yhtiö toteaa tilinpäätöksessään kilpailun edelleen kiristyvän.
- Ennuste yhtiön toiminnan kehittymisestä: Yhtiö ennustaa kassavirran kasvun jatkumista myös vuodelle 2016, mikä oli ostoni peruste. 2015 toimintaa on laajennettu tasaisesti pienin yritysostoin.
2016 ennuste: AFFO 3,25 -3,30 (3,08 2015) $ ja FAD 2,95 -3,00 (2,79 2015).
- Johdon toiminta: Vaikea sanoa. Julkisen tiedon perusteella Aviv-kauppa näyttää menneen suunnitellusti (S&P rating). Aina luotettavien seekingalphan keskustelupalstojen mukaan pitäisi olla keskimääräistä pätevämpi johto.
Kvantitatiiviset tekijät
- Liikevaihdon kasvu ja stabiliteetti: Portfolio on jakaantunut hyvin sekä maantieteellisesti (44 osavaltiota) että operaattorien (suurin 7%) suhteen. 2015 yhtiö on onnistunut kasvattamaan toimintaansa selittyen pääasiassa Aviv-yritysjärjestelyllä mutta myös uusien yksiköiden avauksilla.
- Yhtiön kannattavuus: Vaikea analysoida muuten kun, että dollarimääräisesti EBITDA, FFO ja FAD ovat kasvaneet vuosi vuodelta.
- Yhtiön velkaisuus ja sen kehitys: Omega Healthcare tavoittelee velka per EBITDA tasoa 4x – 5x, mihin se on päässytkin viime aikoina.
- Kassavirran generointikyky: Yhtiön FAD (Funds Available for Distribution) on kasvanut tasaisesti. 2016 FAD ennuste oli 2,95 – 3,00 $, kun koko vuoden osinko olisi yhteensä 2,28 $ eli noin 76% FADsta tai kääntäen 24% turvamarginaali, jos ei päästäkään ennusteeseen.
- Osinkopolitiikka: Yhtiö on pystynyt kasvattamaan osinkoa vuodesta 2003 lähtien. Ostohetkellä osinkotuotto 0,57 euroa kvartaalissa per osakkeelta vastaa noin 8 % dividend yieldiä.
- Yhtiön valuaatio: REITin valuaatio ei ole itselle tuttua. EV / Adjusted annualised 2015 EBITDA olisi noin 10,8x, osake per 2015 FAD noin 10x ja P/E noin 21,5.