12.7.2019 ostin 50 kappaletta Gladstone Landin etuoikeutettua A-sarjan osaketta hintaan 25,86 USD. Kokonaiskustannus oli noin 1293 USD (1147 euroa 1,127 kurssilla). Kyseessä on lyhytaikainen sijoitus, sillä yhtiö uudellenrahoittanee etuoikeusosakkeen viimeistään 9/2021 mennessä (todennäköisesti selvästi aiemmin). Lyhytaikaisuuden vuoksi tein itselleni vähän kevyemmän analyysin yhtiöstä tällä kertaa. Tavoitteena on kerryttää salkkuun kuukausittaista osinkotuloa ja mahdollisesti osallistua etuoikeusosakkeen uudelleenrahoitukseen, jos siihen tarjoutuu tilaisuus. Sijoitus on siten myös oppimistarkoituksessa tehty, sillä riskitason miellän tässä investointicasessa alhaiseksi.
Investment thesis
Gladstone omistaa 86 maa-aluetta 10 osavaltiossa (pääasiassa Kaliforniassa ja Floridassa) ja ne ovat 100 % vuokrattuja. Vuokralaisina on ensisijaisesti vihannesten sekä hedelmien kasvattajia. Näiden tuorehedelmien markkinahinnat eivät ole tyypillisesti niin ailahtelevia kuin viljan tai suojan (kauppasodat, valtion tukipolitiikka jne.), minkä vuoksi Gladstonen vuokrakassavirran pitäisi olla stabiilimpaa. Maavuokrasopimukset ovat melko pitkiä mutta ensi vuodelle erääntyy peräti 23,1 % sopimuksista. Vuokrasopimuksista pääosa (63/86) oli ”triple-net basis” eli vuokralainen hoitaa maa-alueeseen liittyvät velvoitteet (verot, vakuutukset ja muut kustannukset). Yhtiö väittää tekevänsä huolellista työtä uusien vuokralaisten valinnassa maa-alueen oston yhteydessä. Vuokrakassavirtojen pitäisi olla melko pysyvää, vaikkakin vanhoja vuokrasopimuksia on jouduttu uusimaan niiden erääntyessä osin heikommin ehdoin.
Turvamarginaali kassavirran suhteen A-sarjan etuoikeusosakkeelle on mielestäni ihan riittävä noin 6-10 M$ (operatiivinen kassavirta). Yhtiö rahoittaa uusien maa-alueinvestoinnit uudella omalla pääomalla sekä velalla.
Keskeinen riskitekijä on mielestäni se, että yhtiön tase on kovin vivutettu. Nettovelka per käyttökate oli noin 17x 2017 ja 2018 ja nettovelan suhde omaan pääomaan oli korkea noin 2x (oma laskelmani). Toki velkaa vasten taseessa on maa-alueen omistusta, jonka arvon pitäisi pysyä vakaana (osakkeen beta 0,44 marketwatchissa) verrattuna vaikka kauppakeskuskiinteistöön. Pitäähän ihmisten syödä ja terveelliselle lähiruoalle on oletettavasti myös jatkossa kysyntää. Lisäksi keskeisellä sijainnilla olevaa maa-aluetta on rajallisesti tarjolla. Korkean velkaantuneisuuden takia en kuitenkaan halunnut ostaa tavallista osaketta.
Päädyin ostamaan A-sarjan etuoikeusosaketta (taseessa korollista velkaa). Yhtiöstä on myös ei-noteerattu B-sarjan etuoikeusosake (taseessa omaa pääomaa). Aiemmista etuoikeusosakeostoista poiketen A-sarjan osake tultaneen uudelleenrahoittamaan lähiaikoina (periaatteessa yhtiö voisi sen tehdä jo tänäänkin). Tästä syystä sijoitus tulee olemaan hyvin lyhytaikainen, mikä pienentää riskitasoa selvästi.
We may not redeem the Series A Term Preferred Stock prior to September 30, 2018, except in limited circumstances relating to our continuing qualification as a REIT. On and after September 30, 2018 and before September 30, 2021, we may, at our option, redeem the Series A Term Preferred Stock, in whole or in part, at any time or from time to time, by payment of $25.00 per share.
A-sarjan etuoikeutetulle osakkeelle maksetaan kiinteää noin 6,16 % osinkoa-% (ostohinnalla laskettu). Call date on mennyt jo, joten yhtiöllä on mahdollisuus lunastaa etuoikeusosake 25$ hintaan milloin tahansa. Yhtiö on kuitenkin kommunikoinut maksavansa osinkoa syyskuulle saakka, joten lunastusriskin potentiaalinen tappio on hyvin pieni. Vuoden loppuun mennessä osinkoa on kertynyt noin hankinta ja lunastus hintojen välisen erotuksen verran, jolloin sijoituksen tuotto on jo break-eveninssä. Mitä pidemmälle lunastus venyy ensi vuoden aikana sitä suurempaa tuottoa sijoitus kerryttää.