4.2.2021 ostin 50 kappaletta Gladstone Landin etuoikeutettua D-sarjan osaketta hintaan 25,71 USD. Kokonaiskustannus oli noin 1285 USD (1074 euroa 1,196 kurssilla). Omistin aiemmin A-sarjan osaketta mutta myin ennen kuin yhtiö ehti lunastaa sen. Tuottotasot ovat tällä välin ehtineet laskea melko roimasti (12.7.2019 A-sarjalle maksettiin 6,2 % mutta nyt D-sarjalle enää 5,0 %). Toisaalta mistäpä saisi samaa tuottoa kuin 2019, joten ajattelin kierrättää mielestäni vanhaa hyvää ideaa.
Sijoitin juuri liikkeelle laskettuun D-sarjan etuoikeusosakkeeseen, joten sitä ei olla ihan heti uudelleenrahoittamassa. Portfolion näkökulmasta Gladstone Land pienentää salkkuni riskprofiilia, sillä yhtiön toiminnan ei pitäisi juuri korreloida muiden sijoitusten kanssa. Maavuokrat juoksevat riippumatta yleisestä taloudellisesta aktiviteetista (toisaalta vuokrat eivät myöskään kasva kovaa vauhtia).
Investment thesis
Ehdot: Osinkotuottoprosentti 4,87% ostohinnalleni (25,71 USD). Yhtiöllä on mahdollisuus lunastaa etuoikeutettu aikaisintaan 31.1.2023, mikäli yhtiö ei pysty lunastamaan osaketta 31.1.2026 mennessä nousee korko 8,0 %:iin. Gladstone Landin maksaa kuukausittaista osinkoa.
Vakaa kassavirtaprofiili: (1) Gladstone omistaa 127 maa-aluetta 13 osavaltiossa (pääasiassa Kaliforniassa ja Floridassa). Viime vuosina nähdyn kasvun myötä portfolion hajautushyöty on parantunut. Historiallisesti maa-alueiden vuokrausaste on ollut 100 % tai hieman sen alapuolella; (2) vuokralaisina on ensisijaisesti vihannesten sekä hedelmien kasvattajia. Näiden tuorehedelmien markkinahinnat eivät ole tyypillisesti niin ailahtelevia kuin viljan tai soijan (kauppasodat, valtion tukipolitiikka jne.); (3) Maavuokrasopimukset ovat melko pitkiä ja suurin osa vuokra-sopimuksista erääntyy vasta D-sarjan osakkeen pakollisen lunastuspäivän jälkeen 31.1.2026. Vuokrasopimuksista pääosa oli ”triple-net basis” eli vuokralainen hoitaa maa-alueeseen liittyvät velvoitteet (verot, vakuutukset ja muut kustannukset). (4) historiallisesti yhtiö on pystynyt korottamaan vuokriaan joka vuosi ainakin vähän vuokrausasteen siitä kärsimättä. Mikäli inflaatio alkaisi myllätä, vuokrakorotusten myötä kassavirta todennäköisesti paranisi vastaavasti.
Kassavirtaprofiili: Yhtiö rahoittaa uusien maa-alueinvestoinnit uudella omalla pääomalla sekä velalla, minkä vuoksi miellän operatiivisen kassavirran keskeiseksi turvamarginaalin mittariksi. Itse haarukoin operatiivisen kassavirran tasoa karkeasti laskemalla käyttökate miinus bondien kassakorko ja suhteuttamalla sitä etuoikeutettujen osakkeiden osinkoon. Operatiivinen kassavirta näin laskettuna oli noin 2020LTM 20 M$ ja 2019 16 M$. Vastaavasti etuoikeutettujen osingot noin 6 M$ ja 4 M$, joten turvamarginaalia pitäisi olla riittävästi kassavirralla.
Keskeiset riskitekijät
Vuokralaiset: Riskinä on yleinen maatalouteen kohdistuva shokki, minkä vuoksi vuokralaisena olevat viljelijät eivät pystyisi maksamaan maasta vuokraa. Maa-alueita ei myöskään voi käyttää muuhun tarkoitukseen kuin viljelyyn. Mikäli maataloussektorilla olisi laajoja ongelmia, yhtiö ei välttämättä saisi uudelleenvuokrattua maata vuokralaisen mennessä konkurssiin. Toistaiseksi vuokralaistilanne on pysynyt erittäin vakaana ja yhtiö on pystynyt korottamaan vuokria.
Korkea velkataakka. Keskeinen riskitekijä on mielestäni se, että yhtiön tase on erittäin velkainen noin 13x LTM2020 käyttökatteella laskettu. Lisäksi nettovelan suhde omaan pääomaan oli korkea noin 1,6x. Positiivista on, että velkatunnusluvut ovat laskelmassani parantuneet vuosi vuodelta. Taseriskiä mitigoi se, että velkaa vasten taseessa on maa-alueen omistusta, jonka arvon pitäisi pysyä vakaana verrattuna vaikka kauppakeskuskiinteistöön.